Thắc mắc về thuê nhà

2519

Luật sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, điện thoại: (360) 633-8880, website: www.lylylaw.com.

Theo luật thuê mướn địa ốc Hoa Kỳ cả chủ nhà và người ở thuê đều có bổn phận tương đương trong việc thi hành hợp đồng đã ký kết; nếu người thuê vi phạm thì chủ nhà có quyền xin án tòa trục xuất, ngược lại nếu chủ nhà vi phạm thì người thuê có quyền hủy bỏ giao ước.

Chủ nhà có quyền kiện xin trục xuất người thuê để lấy lại nhà với lý do không thi hành các điều khoản ký kết điển hình như không trả tiền nhà, không giữ gìn nhà thuê sạch sẽ vệ sinh tối thiểu theo luật, nuôi gia súc không có sự đồng ý của chủ nhà, gây hành động làm phiền hàng xóm như ồn ào quá đáng, cho người khác không có tên trong giao kèo đến ở dài hạn không được chủ nhà đồng ý. Trước hết chủ nhà phải chính thức thông báo bằng thư nêu rõ lý do và cho người thuê một kỳ hạn hợp lý để chỉnh đốn hay cải thiện. Sau đó nếu người thuê không chịu sửa đổi theo đúng hạn định hoặc không tự nguyện dọn đi lúc đó chủ nhà mới có thể nộp đơn ra tòa xin lệnh trục xuất. Tòa án thường gọi trường hợp này là hành vi chiếm hữu bất hợp pháp (unlawful detainer action) có nghĩa là chủ nhà kiện người thuê chiếm hữu nhà trái luật. Tuy nhiên luật pháp không bao giờ cho phép chủ nhà tự tiện trục xuất tức là đích thân hoặc đem người đến đuổi người cư ngụ ép buộc họ dọn đồ đạc ra khỏi nhà, thay ổ khóa mọi cửa nẻo trong nhà, hoặc cắt điện nước để tống khứ buộc họ phải ra đi. Những biện pháp đó đều bất hợp pháp và bị cấm chỉ, chủ nhà chỉ có thể kiện ra tòa xin án lệnh chính thức bắt người thuê ngoan cố phải dọn ra mà thôi.

Ngược lại người thuê có quyền không thi hành một hợp đồng còn hiệu lực trong trường hợp chủ nhà có hành động vi luật (legal misconduct) thí dụ như không chịu sửa chữa hay bảo trì nhà cho có thể cư ngụ được. Luật lệ địa phương có điều khoản cho phép người ở thuê được quyền hủy bỏ hợp đồng nếu chủ nhà giấu giếm không tiết lộ các mục phạm điều luật tiêu chuẩn gia cư địa phương (undisclosed code violations) hoặc có trở ngại khiến người thuê không sử dụng nhà được. Ngoài ra người thuê có thể cho người khác đến thuê thay thế (replacement by a new tenant) với điều kiện người thuê mới dọn vô phải trả đầy đủ tiền thuê như ký kết sau đó người thuê đầu tiên sẽ được giải nhiệm. Trên nguyên tắc chủ nhà không được quyền thâu tiền thuê của hai người trên cùng một căn nhà.

Trong hợp đồng thuê nhà điều khoản về tiền thế chân (security deposit) cũng rất quan trọng. Thông thường khi ký hợp đồng thuê mướn bao giờ chủ nhà cũng đòi hỏi một số tiền dùng để đảm bảo người thuê thi hành đúng theo giao kết và số tiền này sẽ hoàn lại khi hợp đồng chấm dứt tốt đẹp. Ngược lại tiền này sẽ bị trừ đi hoặc mất hẳn để đền bù thiệt hại cho chủ nhà nếu người ở thuê bỏ đi sớm hoặc có lỗi làm hư hại căn nhà hay không dọn sạch sẽ lúc đi. Tuy nhiên luật tiểu bang có đặt điều lệ rõ ràng ấn định điều kiện trả lại tiền thế chân như bắt buộc chủ nhà phải cam đoan trả lại trong một hạn kỳ rõ ràng thí dụ trong vòng 21 ngày tại vài tiểu bang. Nếu chủ nhà trả lại ít hơn tiền đóng lúc đầu thì phải viết cho người thuê một bản chiết tính liệt kê rõ ràng những khoản tiền trừ đi có giải thích lý do.

Dĩ nhiên tiền thế chân khác hẳn với tiền thuê ứng trước. Tiền thế chân do chủ nhà nắm giữ hoặc ký thác tại ngân hàng như đã nói ở trên trong mục đích phòng hờ người ở thuê gây ra hư hại trong thời gian chiếm hữu căn nhà. Ngược lại tiền thuê ứng trước là số tiền chủ nhà thâu trước ngay lúc mới ký hợp đồng để lấy chắc chắn tiền thuê tháng cuối vì e có nhiều người quịt không chịu trả khi dọn đi. Do đó tiền thế chân được đóng riêng rẽ và không dùng để trừ vào tiền thuê tháng cuối; khi nào người thuê thanh toán thỏa đáng xong tiền nhà lúc ấy chủ nhà mới hoàn lại tiền thế chân dù rằng nhiều khi tiền thế chân bằng với một tháng tiền thuê, điều này hoàn toàn khác hẳn với trường hợp phải lấy tiền thế chân bù lại vì không trả tiền nhà tháng cuối.

Ngoài hợp đồng thuê nhà còn có những trường hợp rắc rối điển hình giữa chủ nhà và người thuê như sau:

Nếu người thuê nhà đi vắng một thời gian không báo trước, không liên lạc và cũng không đóng tiền nhà thì chủ nhà phải làm sao? Trường hợp này chủ nhà có quyền nộp đơn ra tòa xin án lệnh trục xuất vì lý do không trả tiền thuê (eviction order for non-payment). Tòa sẽ ra lệnh cho nhân viên công lực (sheriff) đến dọn đồ đạc của người đó ra, sau đó chủ nhà có quyền cho người khác thuê mà không bị vi phạm hợp đồng dù sau này người thuê có trở về hay không.

Có người muốn thuê nhà chung cư đã đóng tiền cọc và được ghi tên trong danh sách chờ ký hợp đồng khi có nhà trống. Nếu chờ quá lâu mà không có nhà thì có kiện chủ chung cư được không? Trường hợp này chủ chung cư không có trách nhiệm gì vì thực sự giao kèo chưa ký nên đôi bên đều chưa có ràng buộc, chủ nhà có thể trả lại tiền cọc và người muốn thuê có quyền hủy bỏ để đi mướn nơi khác.

Một người mướn một căn chung cư khá lâu, mỗi năm chủ nhà đều tăng tiền thuê vừa phải, nay đột nhiên tăng vọt lên 25% như vậy có hợp pháp không? Theo luật tiểu bang hay luật địa phương muốn tăng tiền thuê thì chủ nhà phải thông báo trước một thời hạn thường là 60 ngày và đề nghị giá tăng theo hợp đồng mới, tuy nhiên người thuê cần phải tìm hiểu xem luật tiểu bang có ấn định thời hạn thông báo hay giới hạn mức tăng để xem chủ nhà có hợp pháp không trước khi có quyết định nên dọn đi hay ở lại.

Thuê chung nhà với người khác cần phải có hợp đồng rõ rệt để tránh trường hợp phải gánh hết trách nhiệm khi người kia dọn đi trước ngày hợp đồng mãn hạn vì trên thực tế chủ nhà chỉ nắm người ký giao kèo mà thôi. Dĩ nhiên người thuê có thể kiện người ở chung đã dọn đi nhưng tốt hơn hết trước khi mướn nên điều đình với chủ nhà để ký giao kèo có điều kiện hai người thuê được “xé lẻ” chỉ chịu trách nhiệm phân nửa nếu người kia dọn đi. Thí dụ dưới đây cho thấy những rắc rối tốn tiền một cách oan uổng trong việc không cẩn thận ký kết khi thuê nhà cho người khác chia xẻ. Ông bà Năm có ký hợp đồng thuê một căn nhà hai phòng ngủ gần trường đại học cho cậu con trai tên Quí ở trọ chung với một người bạn khác cùng lớp, cả hai hàng tháng chia đều tiền nhà. Sau vài tháng cậu bạn bỏ học dọn đi nơi khác không trả nửa phần thuê như giao ước lúc đầu. Ông bà Năm chỉ chịu trả nửa phần tiền tháng cho Quí, chủ nhà không thâu được đủ nên kiện ra tòa xin trục xuất và đòi tất cả số tiền còn thiếu. Ông bà Năm thua kiện gánh trách nhiệm hoàn toàn vì đã đứng ra ký hợp đồng thuê không có điều khoản nào nói đến chia xẻ với cậu bạn của Quí. Nếu ông bà muốn cậu Quí được ở lại thì phải thanh toán cho chủ nhà số tiền nửa phần cậu kia thiếu để ngưng lệnh trục xuất. Ngoài ra dù không phải dọn đi nhưng ông bà vẫn phải trả trọn tiền thuê hàng tháng tới khi chấm dứt hợp đồng mướn nhà. Còn muốn cho Quí dọn đi thì ông bà chỉ việc thi hành lệnh trục xuất nhưng vẫn phải thanh toán số tiền còn thiếu lẫn tiền án phí cùng tiền luật sư. Hơn nữa dù Quí dọn đi nhưng ông bà Năm vẫn phải tiếp tục trả tiền thuê cho chủ nhà cho đến khi họ tìm được người thuê mới hoặc kéo đến ngày chấm dứt giao kèo.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với LyLy Nguyễn, Esq. tại văn phòng chính ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708, Điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, Điện thoại: (360) 633-8880, website:lylylaw.com. (Luật Sư LyLy Nguyễn)